La extinción o modificación de un contrato por la crisis del Covid-19


       Múltiples y variadas son las consultas que estamos resolviendo estos días en materia contractual como consecuencia de la crisis sanitaria del coronavirus o Covid-19. El súbito impacto negativo que está provocando en la economía trasciende, lógicamente, a las relaciones contractuales. De manera esquemática y sintética queremos dejar patente cuál la situación jurídica actual de los contratos firmados y las fórmulas existentes para intentar modificar o extinguir los mismos:

 

1.     La declaración del estado de alarma, por sí sola, no extingue ni modifica los contratos vigentes al momento de su declaración y las partes deben cumplir íntegramente todas las obligaciones contenidas en los mismos.

 

2.     La extinción de un contrato únicamente puede producirse por haberlo establecido así las partes contractualmente o por cualquiera de las causas establecidas legalmente siendo la ordinaria el pago o cumplimiento. También existen otros cauces extintivos —los denominados “subrogados del cumplimiento” —: consignación, compensación, cesión de bienes, dación en pago y condonación, además de a través de la denominada “confusión”, esto es, por concurrir en una misma persona la condición de acreedor y deudor.

 

3.     Imposibilidad física o legal de cumplir la prestación. Dice nuestro Código Civil que: “no existe obligación de cosas imposibles”. Para que pueda dar lugar a la extinción del contrato, el incumplimiento por esta vía debe ser definitivo. Por ejemplo, el promotor inmobiliario que no puede entregar las viviendas pactadas por imposibilidad de tipo urbanístico. Queda descartado  este recurso cuando se trata de una deuda dineraria por entender los Tribunales de Justicia que el dinero es un bien fungible y, por consiguiente, reemplazable o sustituible. Cuestión distinta es cuando se trata, por ejemplo, de dar o hacer una cosa determinada. En este caso sí que existen una serie de requisitos que habrá que analizar caso por caso para poder solicitar la extinción contractual: a) que la imposibilidad sea sobrevenida; b) que sea ajena y no imputable a la persona que debe cumplir la obligación y c) que sea una imposibilidad objetiva.

 

4.     La cláusula rebus sic stantibus. Consiste en una herramienta creada por la doctrina y la jurisprudencia para modificar las obligaciones contractuales cuando existe una alteración extraordinaria de las circunstancias que provoque una excesiva onerosidad en una de las partes, pudiendo llegar incluso a frustrar el fin del contrato. Se invoca la citada cláusula para restituir el equilibrio en las prestaciones de ambas partes. Requiere igualmente que concurran ciertos requisitos: a) que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que motivaron la suscripción del negocio jurídico para ambas partes; b) que exista una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo de las prestaciones de los contratantes que afecte directamente al justo equilibrio de las prestaciones; c) que todo lo anterior sea consecuencia de causas sobrevenidas y radicalmente imprevisibles y d) Que no exista otro remedio para subsanar el desequilibrio contractual acontecido. La aplicación de esta cláusula por los Tribunales es sumamente restrictiva como pudo comprobarse a raíz de la crisis económica iniciada en 2007 aunque desde 2014 se ha ido atemperando esa rigidez y ha sido admitida en un mayor número de casos. Especialmente se aplica en contratos de larga duración y tracto sucesivo cuyo ejemplo paradigmático es el arrendamiento de local de negocio.

 

5.     Engarzando con la importancia de la situación de crisis actual con respecto a los contratos de arrendamiento de local de negocio, lo primero que hay que dejar patente es el amplio margen que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos concede a ambas partes para alcanzar todo tipo de acuerdos. En los arrendamientos urbanos —ni en los de vivienda ni en los de local de negocio— existe una norma similar al artículo 1575 del Código Civil en materia de arrendamientos rústicos acerca de la posibilidad de solicitar una rebaja de la renta de existir un caso fortuito extraordinario, entendiéndose por tal: “el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”. Es lo más parecido que existe en nuestro ordenamiento jurídico a la situación de pandemia actual y podría aplicarse analógicamente para solicitar y conseguir una reducción temporal de rentas. Por consiguiente, la vía de la negociación entre las partes se muestra como la primera a explorar y la óptima para solventar esta situación coyuntural de crisis.

 

6.     Para finalizar, reiteramos que la mejor solución para paliar, en la medida de lo posible, las consecuencias económicas de la crisis provocada por el coronavirus en los contratos vigentes, es la modificación temporal, consensuada con la otra parte, de las obligaciones que afecten directamente al equilibrio de las prestaciones. De no ser factible, habrá que revisar el tipo de contrato ante el que nos hallamos, la previsión de las partes en cuanto al reparto de los riesgos en situaciones de fuerza mayor y, en virtud de lo expuesto anteriormente, examinar si es posible extinguir el vínculo contractual o apelar a la cláusula rebus sic stantibus para atemperar el impacto económico negativo en el contrato y reequilibrar el mismo.

 

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