¿Es seguro comprar viviendas sobre plano? (Colaboración con pisos.com)


          Una de las decisiones más importantes en la vida de toda persona es la de adquirir una vivienda en propiedad por el importante desembolso económico que requiere, normalmente durante varias décadas. Una de las modalidades que han ido ganando adeptos ha sido la compraventa de viviendas sobre plano, por facilitar pagos aplazados a cuenta del precio pactado. A su vez, otro aliciente es estrenar la casa, en ocasiones incluso personalizada, frente a la compra de una vivienda de segunda mano. Pero, ¿esos anticipos de dinero al promotor están garantizados? Si después de un tiempo las obras no se terminan o ni siquiera se inician, evidentemente sufriremos un «daño moral», es decir, un coste emocional difícilmente cuantificable por no poder acceder a la vivienda deseada pero también un «daño patrimonial» representado por las cantidades entregadas a cuenta que deben recuperarse.

 

            El destino inadecuado de esos anticipos dieron lugar a abusos ya en los años sesenta del siglo XX (casos especialmente mediáticos como el de «Construcciones Nueva Esperanza»), promulgándose para paliar la situación la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. En esta norma se establecía la obligación del promotor de entregar a los adquirentes, desde la firma del contrato privado de compraventa, un aval o un seguro de caución, garantizando la devolución de las cantidades anticipadas para el supuesto de que la edificación no se iniciase o no llegase a buen fin. Además, expresamente se atribuía carácter ejecutivo al seguro de caución o al aval, declarándose irrenunciables los derechos concedidos a los adquirentes por dicha ley.

 

Esta norma fue derogada entrando en vigor una nueva regulación el 1 de enero de 2016, a través de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, ampliamente criticada por cuanto supone un paso atrás en la protección de los compradores de viviendas sobre plano. En efecto, ya no se reconoce ni la ejecutividad de las garantías ni la irrenunciabilidad de los derechos; ahora bien, la principal modificación la encontramos en el hecho de que el promotor está obligado también a entregar idénticas garantías (seguro o aval) pero «desde la obtención de la licencia de edificación» y no desde la firma del contrato privado. Por ende, en los casos en los que la promotora todavía no sea propietaria del suelo en el que va a edificar o aún se esté tramitando la licencia de obras, la entrega de anticipos por parte de los compradores queda sin garantía alguna hasta la expedición por la entidad bancaria o aseguradora del correspondiente aval o seguro de caución, una vez obtenida la licencia de obras.

 

            Por consiguiente, el principal problema al que se enfrenta el comprador sobre plano es que la entrega de su vivienda se dilate en el tiempo o que no se le entregue de manera definitiva.

 

            Si el retraso no es grave, entiéndase unos pocos meses, el comprador tendrá derecho a que la promotora le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados: alquileres, guardamuebles, mudanza, etc. Aquellos que no estén en alquiler podrán reclamar el denominado «valor de uso» consistente en la cantidad que supondría arrendar una vivienda de similares características a la comprada, en la misma ubicación. En cambio, cuando el retraso sí es muy relevante y la promoción no se inicia o no llega a buen fin (caso típico de imposibilidad urbanística de conseguir la licencia de primera ocupación), el comprador estará facultado para resolver el contrato y recuperar los anticipos. Deberá dirigirse inicialmente frente a la promotora y si ésta no devuelve en 30 días el dinero deberá reclamar al banco o aseguradora correspondiente.

 

            Los Tribunales de Justicia son proclives a estimar las reclamaciones de los compradores pero como consejos previos a suscribir todo contrato privado de compraventa es indagar sobre la solvencia de la promotora, si ha edificado previamente otras promociones y el grado de satisfacción de sus clientes, si la licencia de obras ya ha sido obtenida y si el contrato contiene todas las referencias legalmente exigidas al seguro de caución o aval para el caso de que la construcción no se inicie o llegue a buen fin.

 

 

 

 

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