DE NUEVO SOBRE LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO


        Abordamos de nuevo una cuestión agria para los propietarios de fincas que se deciden a arrendar las mismas y que sufren por primera vez un impago por parte del arrendatario de la renta pactada o de las cantidades asimiladas a la misma. Cuando la coyuntura lo exige, los dueños de los inmuebles instan la correspondiente demanda de desahucio y, después de soportar la endémica lentitud a la que nos vemos diariamente sometidos por los Tribunales de Justicia, observan con frustración cómo el arrendatario-demandado «enerva» el desahucio, abonándole la deuda pendiente.

 

            Pudiera parecer contradictorio inicialmente sostener que cobrar una deuda no coincida con una situación de alegría y serenidad para el acreedor-propietario; antes al contrario, pues la práctica revela lamentablemente que, en buena medida, el arrendatario que incumple una vez volverá a hacerlo en el futuro. Evidentemente, dependiendo de la solvencia del arrendador y de las necesidades que tenga de obtener con celeridad la renta mensual para destinarla a otros menesteres, el quebranto por el retraso y la acumulación de cantidades impagadas será diferente. No debemos perder la perspectiva de que un buen número de propietarios de fincas se ven obligados a arrendar su piso o local bien por precisar el dinero de la renta para satisfacer otras necesidades, bien por derivar dicha renta a la amortización del préstamo hipotecario solicitado para financiar la adquisición de dicho piso o local o bien por variopintas e infinitas razones que no implican que ser propietario de un segundo inmueble conlleve necesariamente ser un «potentado». También hay que ser sensible a determinadas circunstancias imponderables que pueden «sacudir» o «golpear» la armonía económica del arrendatario, caso prototípico del despido, y que dificultarán abonar puntualmente las rentas pactadas por mucha voluntad de cumplimiento que se tenga. Ahora bien, en un altísimo porcentaje, estos casos son reconducibles apelando al diálogo y a la buena fe de ambas partes y el vínculo contractual no se resentirá.

 

Sentado lo anterior y siguiendo con el hilo argumental inicial, es sabido que el arrendatario-deudor tiene la posibilidad, una vez interpuesta la demanda de desahucio, de pagar las sumas debidas dentro del plazo de diez días desde el requerimiento de pago recibido del Juzgado: 1) haciéndolo directamente al arrendador; 2) poniendo el dinero a disposición del Juzgado o 3) consignando notarialmente el importe debido. Vemos aquí, por ende, el largo camino que tiene que recorrer el dueño del inmueble para cobrar su deuda, viendo como queda de nuevo expedito el camino al arrendatario, una vez enervado el desahucio, para seguir dejando cantidades a deber mientras permanece en posesión de la finca, viéndose obligado el arrendador a interponer un nuevo procedimiento judicial.

 

            Recordemos en este sentido que, de conformidad con lo establecido en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago del arrendatario no tendrá efecto enervador del desahucio:

 

1. Si se hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior distinta al juicio de desahucio actual.

 

2. Si, remitido por el arrendador un requerimiento de pago fehaciente por cualquier medio, el arrendatario liquida su deuda con treinta días de antelación a la presentación de la demanda de desahucio.

 

Afortunadamente, desde la entrada en vigor de la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula una especie de «zanahoria» procedimental a ofrecer al arrendatario-deudor en la demanda de desahucio incluyendo la posibilidad de condonar al arrendatario todo o parte de las cantidades debidas y de las costas, expresando la cantidad exacta, siempre y cuando desaloje voluntariamente la finca dentro del plazo que señale el arrendador, el cual no podrá ser inferior a quince días desde que se notifique la demanda. Como inciso indicar únicamente que el plazo de desalojo entre la reforma de este precepto llevada a cabo en 2003 y la reforma que entró en vigor el 24 de diciembre de 2009 era de un mes, lo que resultaba más perjudicial, si cabe, al dueño del inmueble. Con todo, véase cómo en definitiva se trata de asumir una pérdida económica con tal de recuperar lo antes posible la posesión de la finca, extremo que, en función del perfil del arrendatario, bien sopesado supondrá un ahorro.

 

 

Para finalizar y por comentar casos anecdóticos, hemos encontrado el que recoge la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre pasado, donde el arrendatario procede a pagar las cantidades debidas una vez que el Juzgado de Primera Instancia ha estimado la demanda de desahucio contra el mismo. Evidentemente, el Alto Tribunal ha dejado meridianamente claro el momento en el que legalmente se exige el antedicho pago enervador: «la efectividad de la enervación requiere que la parte demandada pague o ponga a disposición de la demandante el importe de las cantidades reclamadas -y de las que adeude en dicho momento- en el momento inicial del proceso, de modo que, si la parte demandante se opone en ese momento a la enervación, se celebrará una vista para que el juez decida sobre su procedencia ( artículo 22.4 LEC). En este caso la consignación de la cantidad que entendía la demandada como adeudada, inferior a la reclamada, se hizo dos meses después de que se dictara sentencia en primera instancia, por lo que no podía producir los efectos propios de la enervación».

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