VERTIENTE PENAL DE LA DOBLE VENTA INMOBILIARIA


El origen del presente comentario se encuentra en un asunto encargado al despacho tiempo atrás, en el cual, si bien de manera tangencial, se puso de manifiesto la posible existencia de un presunto delito de estafa inmobiliaria. El caso concreto era el siguiente: una promotora inmobiliaria de un edificio en altura ubicado en el Levante español había superado el plazo para entregar los pisos y locales establecido en los contratos de compraventa suscritos con sus clientes. Esta sociedad estaba atravesando dificultades económicas que se materializaron, por extensión, en una notable ralentización de los trabajos al verificarse igualmente problemas con la constructora.

 

En estas circunstancias, la mayoría de los adquirentes requirieron mediante burofax a la promotora a fin de exigir a la misma el cumplimiento del contrato de compraventa, haciendo expresa reserva de la posible reclamación de aquellos daños y perjuicios que la demora les ocasionara hasta que se produjera la efectiva entrega de llaves. Llevado a cabo este requerimiento, a varios compradores les llegó el rumor de que la promotora-vendedora, jalonada por unos precios al alza, estaba pensando en resolver los contratos de compraventa con los actuales clientes, devolviéndoles las cantidades anticipadas con sus correspondientes intereses. Pese a que no pudo detectarse la procedencia del rumor, ad cautelam, se remitió un nuevo burofax a la promotora advirtiendo de que, en caso de que enajenaran, gravaran o arrendaran a un tercero los pisos y locales de la promoción, se podría estar incurriendo en un delito de estafa inmobiliaria, aun cuando todavía no hubiera existido transmisión de la propiedad y la compraventa estuviera únicamente perfeccionada en contrato privado. Finalmente, la edificación fue finalizada, otorgadas las correspondientes escrituras públicas de compraventa y, por ende, alcanzándose una solución favorable para los intereses de los adquirentes.

 

            Pero, ¿qué es una estafa inmobiliaria o delito de doble venta? Para situarnos vayamos en primer lugar al artículo 251 del Código Penal, precepto que establece lo siguiente:

 

«Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años:

 

1.º Quien, atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de tercero.

 

2.º El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero.

 

3.º El que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado».

 

La práctica de nuestros Juzgados y Tribunales ha fraguado en la fijación de una serie de requisitos por la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo para entender que se está en presencia de este tipo delictivo. A saber:

 

1º. Que haya existido una primera enajenación.

 

2º. Que sobre la misma cosa antes enajenada haya existido una segunda enajenación «antes de la definitiva transmisión al adquirente», es decir, antes de que el primer adquirente se encuentre con relación a la cosa adquirida en una posición jurídica tal que el anterior titular ya no esté capacitado para realizar un nuevo acto de disposición en favor de otra persona.

 

3º. Que exista un perjuicio de otro, que puede ser causado tanto al primer adquirente como al segundo, según quién sea el que definitivamente se quede con la titularidad de la cosa doblemente enajenada, para lo cual hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.473 del Código Civil. El citado precepto señala que si un inmueble se hubiera vendido a diferentes compradores, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad. A su vez, cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión y, a falta de ésta, a quien presente título de fecha más antigua, pero siempre que haya buena fe.

 

4º. Además, ha de concurrir el dolo como en todos los delitos dolosos, consistente en este caso en haber actuado el acusado en tales hechos con conocimiento de la concurrencia de esos tres requisitos objetivos antes expuestos: la existencia de esas dos enajenaciones sucesivas sobre la misma cosa y del mencionado perjuicio.

 

Como recuerda, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2015 no es necesario para la comisión del delito que se produzca la transmisión de la propiedad mediante el otorgamiento de la escritura pública o mediante la tradición material sino que es suficiente con que se produzca la doble venta.

 

            Resulta muy elocuente y didáctica respecto a la concreta materia que abordamos en este comentario la sentencia de la Sala 2ª del Tribunal Supremo, de 27 de marzo de 2019. El Alto Tribunal se pronunció sobre un supuesto en el que una promotora inmobiliaria vendió en mayo de 2010 en escritura pública a una tercera persona un edificio en construcción en el que, en diciembre de 2005, ya se habían vendido a otras personas mediante contrato privado un piso y una plaza de garaje del mismo sin que se hubiera producido, evidentemente, la transmisión de la propiedad sobre estos departamentos. Enjuiciados los hechos, el Tribunal Supremo dictaminó que eran meredores de calificarse como de un delito de estafa de los contemplados en el artículo 251.2 del Código Penal.

 

Además, la antedicha sentencia explica claramente la diferencia entre el delito del primer y segundo párrafo del citado precepto, manifiestando literalmente: «Pues bien, la conducta descrita en el citado tipo no difiere en esencia de la prevista en el número 1 del mismo precepto. En ambos casos, a los efectos que ahora nos interesan, se dispone o enajena un bien a un tercero, y se ocasiona un perjuicio, bien al nuevo adquirente, bien a un tercero. Y en ambos casos, el enajenante carece de la libre disposición del bien, circunstancia que oculta al tercero y configura el engaño propio del delito de estafa. En el supuesto del número 1 porque ya ha dispuesto previamente del bien y ha transmitido su propiedad a otra persona. Al estar perfeccionada y consumada la primera venta, existe una venta de cosa ajena. Y en el supuesto contemplado en el número 2 porque, no obstante haber realizado un acto de disposición sobre el bien, la venta no se ha perfeccionado al no haberse producido la entrega de la cosa vendida. Al no estar perfeccionada la primera venta, solo existe doble venta. Es el supuesto que, por sus efectos, contempla el artículo 1473 del Código Civil.

 

 

La única diferencia radica por ello en que en el primer supuesto, en la primera venta celebrada ha operado la traditio y con ello se ha producido la transmisión de la titularidad sobre el bien, mientras que en el segundo aquella todavía no se ha producido, lo que no implica que el titular ostente la libre disposición del bien en cuestión. Y ello porque, aunque no exista la traditio, real o ficticia, como modo de adquirir el dominio según los arts. 609, 1.095, 1.400 y 1.462 y siguientes del Código Civil, concurre un ius ad rem o vocación próxima al derecho real. Ese ius ad rem obligacional en su origen y real en su finalidad, es un derecho que recae sobre cosas específicas y resulta incompatible con cualquier otro que se le contraponga, y presenta además una naturaleza sui generis que se aproxima más al derecho real que al obligacional. Por consiguiente, con la celebración del contrato de compraventa se pierde la facultad dispositiva sobre el bien, y al vendedor de un inmueble en contrato privado, aunque la venta no fuese seguida de tradición real o ficticia, le queda rigurosamente prohibido disponer de lo ya vendido, con la trascendencia punitiva prevista ahora en el artículo 251.2 del Código Penal. En definitiva, el primer contrato de compraventa realizado, aunque carezca de efectos reales, prohíbe al vendedor cualquier acto dispositivo posterior, bien fuera de enajenación o de gravamen, para así poder cumplir la obligación contraída de entregar la cosa en los términos convenidos».

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