CONCURSO DE ACREEDORES DE LA PROMOTORA ¿SE PUEDE EJECUTAR EL AVAL PARA RECUPERAR LAS CANTIDADES ANTICIPADAS?


          Dentro de los distintos pormenores que puede atravesar una promoción de viviendas se encuentra la declaración en concurso de acreedores de la promotora-vendedora. Esto ha sido muy frecuente en la reciente crisis económica, advirtiéndose en el paisaje de nuestras ciudades edificios sin finalizar y que han sido abandonados en estructura.

 

            Si bien existen algunas variables dentro de la declaración de concurso de acreedores de la promotora, vamos a centrarnos en el supuesto de hecho de la reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 22 de julio de 2019.

 

            En este concreto caso, los adquirentes de la vivienda suscribieron con la entidad promotora el contrato privado de compraventa el día 17 de febrero de 2005, pactándose como fecha de entrega el último trimestre de 2006, anticipando a cuenta del precio final un total de 36.655,72 €. En septiembre de 2005, la promotora concertó con una entidad bancaria una línea de avales para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, facilitando a los compradores copia de este contrato.

 

            La promoción de viviendas no sólo no se finalizó sino que en el año 2009 se declaró el concurso de acreedores de la promotora dentro del cual la administración concursal resolvió el contrato de compraventa y calificó como un crédito contra la masa el derecho de los compradores a la devolución de las cantidades anticipadas.

 

            Como particularidad del presente caso se encuentra el hecho de que, dentro de la fase de liquidación del concurso de acreedores, los compradores demandantes se adjudicaron la vivienda objeto del contrato de compraventa resuelto por aproximadamente 15.000 € menos del precio inicial aunque tuvieron que invertir un total de 37.641,76 € en finalizar las obras de construcción y en la obtención de la cédula de habitabilidad. No obstante todo lo anterior, los adquirentes demandaron a la entidad financiera ejecutando el aval para reclamar los 36.655,72 € satisfechos anticipadamente.

 

            La defensa del banco se articuló en base a dos argumentos principales, ambos desestimados por el Tribunal Supremo en su resolución. El primero de ellos pivotaba sobre la presunta vulneración de la legislación vigente cuando se suscribe el contrato de compraventa (En ese momento la Ley 57/1968, de 27 de julio y la jurisprudencia que interpretaba la misma). La entidad demandada consideraba que su responsabilidad como avalista se extinguió una vez finalizada y entregada la vivienda a los demandantes, quienes la adquirieron suscribiendo un segundo contrato con la administración concursal y a un precio inferior al pactado en el contrato de 2005.

 

            El Tribunal Supremo desestima este motivo al considerar que el banco pretende tratar el supuesto como si de un desistimiento de los compradores se tratara. La resolución hace constar que las circunstancias son diametralmente distintas pues el contrato de compraventa tenía pactada como fecha de entrega el último trimestre de 2006 y ni siquiera tres años después, cuando se declara el concurso de acreedores, el inmueble está finalizado. Por ende, señala el Alto Tribunal, el hecho de que los actores se adjudicaran la vivienda en la liquidación concursal demuestra que esta adquisición no es la culminación del inicial contrato de compraventa de 2005 y mientras no se demuestre que el crédito de las cantidades entregadas a cuenta ha sido cobrado tienen derecho a ejecutar el aval bancario.

 

            El segundo de los motivos del recurso de casación hacía referencia a la existencia de un enriquecimiento sin causa de los compradores al haberse adjudicado posteriormente la vivienda que no fue entregada en plazo, considerando la entidad bancaria que se había vulnerado la jurisprudencia acuñada por el Tribunal Supremo en este ámbito. Sin embargo, tampoco prosperó este motivo por cuanto la sentencia que nos ocupa constató que el hecho de que la entidad financiera hubiera tenido que hacer frente a la cuantía del aval prestado (supuesto empobrecimiento) tiene realmente un origen legal, basado en el incumplimiento de la promotora de la obligación de entrega asumida contractualmente. La resolución del contrato de compraventa por la administración concursal justifica el nacimiento de la obligación de pago del avalista.

 

            La circunstancia de que dentro del procedimiento de liquidación de activos de la promotora concursada, los compradores se adjudicaran el mismo inmueble por precio inferior (presunto enriquecimiento) pero teniendo que finalizar a su costa la construcción y solicitar la preceptiva cédula de habitabilidad, se considera completamente desvinculado de lo anterior, sin que guarde conexión directa alguna con el supuesto empobrecimiento de la entidad bancaria.

 

 

            Por consiguiente, la conclusión que se desprende de cuanto se ha expuesto en este comentario no es otra que cuando la promotora entra en concurso de acreedores y se verifica el incumplimiento de la obligación de entrega (en este concreto caso la administración concursal hemos visto que resolvió el contrato de compraventa), la entidad avalista ha de hacer frente a la obligación legal que recae sobre la misma de devolver a los compradores las cantidades anticipadas en la compraventa de sus viviendas.

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