Defectos de construcción. Plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación


           No por conocido deja de ser sumamente importante y de ahí que convenga periódicamente efectuar un recordatorio sobre los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en función de la diferente entidad de los vicios o defectos que se manifiesten. El artículo 17.1 de la citada Ley hace responsable a los agentes que intervengan en el proceso constructivo frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales que se manifiesten dentro de los siguiente plazos:

 

            A.-) Diez años para defectos de cimentación y estructura. En concreto, relaciona la LOE a aquellos daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

 

            B.-) Tres años para defectos de habitabilidad, es decir, para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

 

            C.-) Un año para defectos de terminación y acabado, señalándose como responsable de los mismos al constructor de la edificación.

 

            El inicio del cómputo de los indicados plazos de garantía se fija desde la recepción de las obras sin reservas o desde la subsanación de las mismas. A su vez, resulta interesante a los efectos de su ulterior reclamación en un procedimiento judicial que el plazo de prescripción para ejercitar esta clase de acciones es de dos años a contar desde que el daño se produce y todo ello sin perjuicio de las acciones que pudieran subsistir para exigir responsabilidades provenientes de incumplimientos contractuales.

 

            Una vez reseñado lo anterior, conviene poner de relieve una serie de cuestiones que se han de tener presentes por los propietarios de los inmuebles. En primer lugar, desde la entrada en vigor de la LOE el día 6 de mayo de 2000, el anterior plazo decenal establecido por el artículo 1591 del Código Civil quedaba fragmentado en los tres plazos expuestos anteriormente que, especialmente en el caso de los defectos de habitabilidad, vieron reducido considerablemente su plazo de garantía. En este sentido, es de hacer notar que un alto porcentaje del montante global de los litigios por vicios o defectos constructivos versan sobre daños materiales por vicios o defectos de habitabilidad. A su vez, íntimamente unido con lo anterior, si como hemos visto, el cómputo del plazo de garantía comienza con la firma del acta de recepción en lugar de iniciarse con la entrega de la vivienda al comprador, éste verá limitado en el tiempo el plazo de garantía para dirigir su acción contra los agentes intervinientes en caso de aparecer vicios o defectos si existe un paréntesis de tiempo amplio entre la firma del acta de recepción y la entrega de llaves. Incluso, debido al exiguo plazo de un año conferido legalmente para los defectos de terminación o acabado, el propietario o tercer adquirente puede encontrarse ante la tesitura de ver cómo el plazo de garantía ha expirado cuando se le hace entrega de la finca. Decimos esto porque el dueño del edificio promueve la construcción para enajenar las viviendas a terceros y no para ser el usuario final del mismo.

 

            En segundo lugar, la división en tres diferentes plazos de garantía a partir de la entrada en vigor de la LOE conlleva que el perjudicado extreme la diligencia a la hora de contratar al perito que elabore el informe técnico donde queden reflejadas las patologías existentes. Resulta esencial la correcta determinación de cada uno los defectos que se hayan presentado para comprobar si se está dentro del plazo de garantía que le corresponda.

 

            Asimismo, conviene dejar patente un matiz en relación con el plazo de prescripción de dos años para reclamar pues la LOE consigna que el mismo se inicia «desde que se produzcan dichos daños» y no desde que el comprador de la vivienda advierta los mismos, extremo que genera un nuevo escollo a solventar con el correspondiente informe pericial debido a que son distintas las circunstancias y el propietario puede tardar cierto tiempo en percatarse de ciertas patologías.

 

 

            Pese a todo lo expuesto en este comentario, nos remitimos al artículo de nuestro blog en el que analizamos las alternativas que tiene el adquirente cuando los vicios o defectos constructivos se presentan una vez superados los plazos de garantía de la LOE.

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Comentarios: 1
  • #1

    Héctor Covarrubias (miércoles, 02 octubre 2019 20:32)

    Si en la firma de recepción del inmueble firme un cláusulado de la póliza de garantía donde dice que la garantía de un año incluye las las instalaciones hidráulicas y sanitarias?
    Puedo reclamar vicios ocultos en ellas hasta los tres años que dicta la ley?