Responsabilidad de administradores. Otra vía para exigir a los promotores la devolución de las cantidades anticipadas


         Siguiendo con el compromiso de mantener al día a nuestros seguidores con cuantas novedades legales y jurisprudenciales surjan en materia de Derecho Inmobiliario, en esta ocasión nos hacemos eco de la reciente sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil), de 29 de enero de 2019 (sentencia 60/2019), por afectar en su doble vertiente tanto a promotores-vendedores como a los compradores de viviendas sobre plano o en construcción, cuando los primeros no han entregado a estos últimos los avales individuales para garantizar las cantidades entregadas a cuenta.

 

          Ya se ha tratado con anterioridad cómo y cuándo se solicita frente al promotor inmobiliario la resolución del contrato de compraventa y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes. En esta ocasión y con idéntico objeto, la sentencia mencionada anteriormente, si bien desestima la acción entablada por el comprador de la vivienda, pone el acento en una vía menos explorada para solicitar judicialmente la devolución de las cantidades anticipadas: la acción de responsabilidad individual de administradores.

 

            Con anterioridad a la sentencia de 29 de enero pasado, el Tribunal Supremo, había fallado en dos ocasiones a favor de la parte compradora (sentencias de 23 de mayo de 2014 y de 3 de marzo de 2016). En la primera de ellas, el adquirente ejercitó la acción de resolución contractual y de reclamación de cantidades anticipadas junto a la acción de responsabilidad individual. En la segunda sentencia, se ejercitó la acción de responsabilidad individual junto a la acción de responsabilidad por deudas por no haber disuelto la sociedad por existencia de causa legal para ello.

 

          En ambos casos, el Alto Tribunal estimó que concurrían los requisitos exigidos para apreciar la acción de responsabilidad individual, condenando al administrador a la devolución del dinero entregado a cuenta. A saber:

 

   1) Incumplimiento de una norma como consecuencia del comportamiento omisivo de los administradores. La norma infringida en ambas sentencias era la derogada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

 

   2) Imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores como órgano social.

 

   3) Que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño.

 

   4) Que el daño que se infiere debe de ser directo al tercero que contrata, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad.

 

   5) Que exista relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero.

 

No obstante lo anterior, lo que sí deja claro el Tribunal Supremo en las tres sentencias reseñadas es que la responsabilidad individual de los administradores no puede aplicarse de forma indiscriminada en el marco de las relaciones obligatorias que nacen de los contratos pues ello supondría ir en contra de los principios de las sociedades de capital, de la personalidad jurídica de las mismas, su autonomía patrimonial y su exclusiva responsabilidad por las deudas sociales. Para que pueda apreciarse responsabilidad del administrador debe acreditarse la infracción de sus deberes de diligencia, desentendiéndose totalmente de su cumplimiento.

 

Como siempre, vaya por delante el consejo de que previamente a cualquier actuación se consulte a un profesional para que sea éste el que indique cuál es la mejor estrategia para conseguir la recuperación de las cantidades anticipadas en función de los antecedentes del caso concreto.

           

        

 

 

 

Escribir comentario

Comentarios: 0