Indemnización a los compradores en caso de retraso del promotor en la fecha de entrega de las viviendas


           Al hilo de unos casos recientes que hemos resuelto satisfactoriamente en el despacho, y dada la frecuencia con la que se presentan supuestos similares en la práctica, queremos dedicar unas líneas a dejar claro, aunque sea brevemente, si es posible exigir indemnización al promotor cuando éste se retrasa respecto a la fecha de entrega pactada en el contrato.

           

Ya hemos hablado anteriormente en nuestro blog del momento a partir del cual el comprador de una vivienda en construcción puede solicitar la resolución del contrato de compraventa. Recordemos que la Sala 1ª del Tribunal Supremo tiene establecido a estos efectos que el simple retraso no provoca por sí mismo la resolución del contrato de compraventa sino que dicho retraso ha de ser “grave” y “esencial”, frustrando el negocio jurídico. Recordemos también que la normativa vigente exige al promotor que haga constar en el contrato de compraventa la fecha de entrega «con toda claridad» así como «la fase en que en cada momento se encuentra la construcción».

 

Ahora bien, siendo cierto lo anterior, nos encontramos ante un escenario distinto cuando el promotor cumple con su principal obligación —entregar la vivienda— pero lo hace con retraso respecto a la fecha establecida contractualmente. Evidentemente, el promotor está obligado a indemnizar a los compradores todos aquellos daños y perjuicios que tengan causa directa con el retraso en la entrega de sus viviendas. En este sentido, la jurisprudencia viene exigiendo a los promotores inmobiliarios, como profesionales del sector de la construcción, que deben ser ellos los que asuman el riesgo de establecer una fecha de entrega que resulte precipitada en el tiempo, aun a costa de perder potenciales clientes. De hecho, las resoluciones de los Tribunales no admiten alegaciones de los promotores basadas en dificultades urbanísticas o administrativas, como la tardanza de un Ayuntamiento en conceder la licencia de primera ocupación, pues han de prever como especialistas en la materia que estos avatares pueden acontecer. Además, para que pueda entenderse que el promotor ha cumplido completamente con su obligación de entrega ha de concurrir la entrega física de la casa con la entrega a efectos jurídicos, es decir, con todas las licencias administrativas que resulten necesarias.

 

En consecuencia, siempre y cuando pueda acreditarse que existe un nexo causal entre el daño o perjuicio y el retraso en la entrega de la vivienda, el comprador tiene derecho a ser resarcido. Entre los conceptos más habituales encontramos las mensualidades de alquiler satisfechas hasta que se les hace entrega de la vivienda. Asimismo, es recurrente reclamar el importe del guardamuebles, los gastos de mudanza así como, si fuera necesario, los gastos de contratación de los suministros de electricidad y agua. Incluso, en ocasiones, se admite como sujeto a indemnización los gastos financieros soportados por el crédito-puente solicitado para poder hacer frente a la nueva adquisición.

 

            Cuando los compradores no precisan arrendar un inmueble en el tiempo que media hasta la entrega definitiva de su casa, la reclamación al promotor se articula en torno al concepto denominado «valor de uso», esto es, acreditando la renta media mensual de un alquiler en la misma zona de una finca de análogas características a la comprada, multiplicado por los meses de retraso soportados.

 

            Más difícil de acreditar, pero sujeto igualmente a reclamación cuando existe relación de causalidad, es el «daño moral». De manera sintética, este concepto lo integran situaciones de ansiedad, de zozobra, de impacto emocional o incertidumbre concurrente, sufrimiento psíquico, etc… que sean provocadas por el retraso en la entrega de la vivienda.

 

             Sin perjuicio de todo lo anterior, habrá que atender con carácter previo a formular cualquier reclamación al contenido del contrato de compraventa habida cuenta de que en el mismo puede haberse regulado qué sucede ante estas circunstancias o haberse establecido una penalización al promotor consistente en una determinada cantidad de dinero por cada día de retraso, sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios.

 

 

            Como siempre advertimos, antes de llevar a cabo cualquier reclamación, es conveniente ser asesorado por un profesional en la materia, quien le guiará respecto a los pasos que debe seguir.

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Comentarios: 6
  • #1

    EMILIO GUTIERREZ (martes, 29 octubre 2019 16:00)

    EN MI CONTRATO RE REFLEJABA UNA INDEMNIZACION POR DIA DE RETRASO.
    LA FECHA DE ENTREGA ERA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2018. DANDOLE UN PLAZO AL CONSTRUCTOR POR INPREVISTOS DE TRES MESES.
    HASTA HOY 29 DE OCTUBRE NO SE ME HA ENTEGADO LA VIVIENDA.
    EN CONTRAT PRIVADO CON AMBAS PARTES DE ACUERDO PUSIMOS UNA PENALIZACION POR DIA DE 150 EUROS.

  • #2

    Félix (miércoles, 29 abril 2020 07:50)

    Sólo una puntualización. El TS sí que admite que el mero retraso sea causa de resolución de la compraventa en aquellos contratos a los que sea de aplicación la Ley 57/1968, conforme lo establecido en su artículo 3. Concretamente, establece que en estos casos, no es de aplicación la doctrina del artículo 1124 CC, y el comprador puede resolver el contrato, aunque la demora sea mínima, siempre y cuando dicha resolución se haga con posterioridad al cumplimiento del plazo de entrega, pero con anterioridad a ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
    Muchas gracias

  • #3

    Sylvia González Marabolí (viernes, 26 junio 2020 01:19)

    Buenas noches, compré un departamento nuevo en abril, en Mayo la Inmobiliaria recibió el pago total del Banco correspondiente al crédito hipotecario. A la fecha ya terminando junio no me han entregado el departamento diciendo que estamos en cuarentena y no lo pueden entregar, sin embargo yo fui a firmar la escritura también en cuarentena, quiero saber qué puedo hacer, ya que no tengo fecha de entrega.

  • #4

    Rodolfo Alvarez (miércoles, 01 julio 2020 22:12)

    Hola buenas tardes, he comprado una casa la cual firme la escritura el 22 de abril y en la cual una semana después mi escritura fue aprobada donde la cuál tenían un alrededor de 30 a 45 días de entrega y ya llevamos más de esa cantidad ya y quiero saber que puedo hacer para hacer una denuncia a la inmobiliaria agradecería su respuesta

  • #5

    Patricia Zambrano (jueves, 09 julio 2020 23:07)

    Hola
    Firme una promesa de compra el 2018 por un departamento con entrega en agosto 2019 ,hasta el día de hoy no me lo entregan ,ya tiene recepción otorgada en mayo pero aún no lo entregan ,yo he tenido que pagar arriendo al frente del edificio y he pedido que por último me entreguen la bodega para guardar las cosas pero se niegan .. sólo me ofrecen devolver el pie en un mes más pero eso no me interesa

  • #6

    Antonio (sábado, 21 noviembre 2020 10:15)

    Hola.

    Firmé el contrato de compraventa de una vivienda en el cual la fecha de entrega era para abril de 2020 mas 3 meses de prorroga.
    La promotora nos ha hecho saber que hay retraso en la obra y la entrega se va a alargar aproximadamente 1 año.
    Mi pregunta es la siguiente:
    ¿Deberíamos demandar a la promotora antes o despues de hacer las escrituras?

    Muchas gracias