Si la promotora inmobiliaria ya no existe ¿a quién reclamo si aparecen defectos constructivos?


El entorno en el que se desenvuelve la promoción inmobiliaria, especialmente en épocas de bonanza económica, es propicio a la constitución de sociedades mercantiles cuyo objeto social se ciñe a desarrollar un único proyecto inmobiliario. Una vez que se ha vendido la totalidad de los inmuebles y saldado todas las deudas pendientes con los diferentes acreedores, se procede a disolver y liquidar la sociedad y a inscribir su cancelación en el Registro Mercantil.

 

            Como ya hemos expuesto en comentarios anteriores, los plazos de garantía que contempla la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se extienden hasta los diez años en casos de daños materiales que afecten a la cimentación y estructura. Por ende, en la práctica puede acontecer que la promotora inmobiliaria se haya extinguido con antelación a la aparición de los defectos constructivos. ¿A quién puede reclamar en ese caso el comprador o tercer adquirente afectado?

 

            Pues bien, hasta la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2017 había disparidad de criterios dentro del propio Tribunal con respecto a la posibilidad de demandar a una sociedad disuelta y liquidada legalmente.

 

Por un lado, existían dos pronunciamientos del Alto Tribunal (sentencias de 27 de diciembre de 2011 y de 20 de marzo de 2013) en los que se reconocía la capacidad para ser parte en un procedimiento judicial de la sociedad disuelta y liquidada, considerando que pervive su personalidad jurídica, aunque únicamente sea para responder de obligaciones antiguas no extinguidas y de las obligaciones sobrevenidas. En este sentido, estas resoluciones venían a incidir en el hecho de que la cancelación de una sociedad en el Registro Mercantil es una mera fórmula de mecánica registral que tiene por objetivo consignar una determinada vicisitud de la sociedad pero sin implicar la efectiva extinción de su personalidad jurídica pues ésta se produce exclusivamente con el agotamiento de todas las relaciones jurídicas pendientes o sobrevenidas.

 

Sin embargo, por otro lado, la sentencia de 25 de julio de 2012, adoptaba el criterio de que no era posible demandar a una sociedad que carece de personalidad jurídica sin pretender al mismo tiempo que la recobre. Los acreedores podrán pedir la nulidad de la cancelación y la reapertura de la liquidación para solicitar la satisfacción de su crédito, demandando a aquellos que hubieran provocado la indebida cancelación de la inscripción de la sociedad al haber dejado acreedores insatisfechos, socios sin pagar o patrimonio sin repartir.

 

Sentado lo anterior, la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2017 adopta la primera de las opciones expuestas. El supuesto de hecho sobre el que versó el fallo de la referida sentencia consistía en la demanda interpuesta por una compradora a una promotora inmobiliaria a la que adquirió un inmueble en el año 2005. Más tarde, en 2009, la promotora otorgó escritura pública de disolución y liquidación, cancelándose la hoja registral de la sociedad. Con posterioridad a este último hito, la compradora advirtió unos defectos en la colocación del pavimento de su vivienda reclamando a la promotora la reparación de los mismos o, en su defecto, la condena a sastisfacer el equivalente económico fijado en el informe pericial que acompañó a su demanda. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda en sus aspectos más sustanciales. La entidad promotora formuló recurso de apelación, siendo estimado el mismo por la Audiencia Provincial por entender que la sociedad carecía de capacidad para ser demandada al estar disuelta, liquidada e inscrita en el Registro Mercantil la correspondiente escritura de disolución y liquidación.

 

 

La compradora interpuso recurso de casación resolviendo el Tribunal Supremo que aunque formalmente la cancelación registral conlleva la extinción de la sociedad, no se puede negar que conserva cierta personalidad jurídica respecto de las reclamaciones derivadas de pasivos sobrevenidos. Así, en los supuestos de vicios o defectos constructivos se requiere el reconocimiento judicial del crédito y, por consiguiente, demandar a la sociedad, representada por el liquidador, todo ello sin perjuicio de que conforme establece la Ley de Sociedades de Capital, los antiguos socios respondan solidariamente de las deudas sociales no satisfechas hasta el límite de sus respectivas cuotas de liquidación.

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