Arras. El carácter de penitenciales debe constar expresamente aunque se haga mención al art. 1454 del Código Civil

Los operadores del ámbito jurídico-inmobiliario estamos familiarizados tanto con el concepto de «arras» o «señal» como con las distintas modalidades existentes de las mismas a la hora de redactar un contrato, recurriendo al tipo que en ese concreto momento más nos beneficie. En este sentido, aunque la jurisprudencia ha dejado sentado que es imposible ofrecer un significado unitario de las arras, se ha convenido que las mismas pueden dividirse en:

 

i)         Confirmatorias: Su cometido es reforzar la existencia de un contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, asimilándose a la entrega o anticipo a cuenta del precio de la compraventa.

 

ii)        Penales: Su finalidad es convertirse en garantía del cumplimiento del contrato y no en parte del precio. Se asimilan precisamente a una cláusula penal debido a que, en caso de incumplimiento, actúan como fórmula de resarcimiento anticipado.

 

iii)      Penitenciales o de desistimiento: Se configuran como medio lícito para que las partes puedan desistir del contrato, perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor, según dispone el art. 1454 del Código Civil. El carácter de penitenciales tiene que constar expresamente en el contrato siendo irrelevante la existencia de incumplimiento a los efectos del desistimiento.

 

Sentado lo anterior, mediante el presente comentario queremos incidir sobre la precaución que ha de tenerse a la hora de redactar un contrato si queremos establecer que las arras tengan el carácter de penitenciales con la finalidad de evitar situaciones controvertidas.

 

En este sentido, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo es pacífica en el sentido de entender que las arras que como garantía permite el art. 1454 del Código Civil tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado.

 

Esta línea jurisprudencial de rigurosidad en la interpretación y constancia expresa de la voluntad de los contratantes en cuanto al carácter penitencial de las arras es la que debe tenerse presente a la hora de redactar un contrato.

 

 

De hecho, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2018 pone de manifiesto una vez más la precaución que ha de tenerse en la fijación de las arras con carácter de penitenciales pues, en otro caso, aun haciéndose mención al art. 1454 del Código Civil, se consideran las mismas como confirmatorias en lugar de penitenciales. El Alto Tribunal entiende que la mera mención del art. 1454 del Código Civil no es suficiente si no quedan fijadas con claridad cuáles son las obligaciones de cada una de las partes, por lo que, siendo las arras penitenciales la excepción, se requiere que se  haga constar expresamente que la intención de los contratantes es que las mismas tengan tal carácter.

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