Retraso en la entrega de la vivienda. La entidad aseguradora no responde de la inactividad de las partes cuando la entrega es material y jurídicamente posible.

 

         Con anterioridad ya hemos tratado la problemática que existe en relación con el retraso en la entrega de viviendas en construcción. Por su utilidad práctica, nos hacemos eco en esta ocasión de la reciente Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, de 20 de septiembre de 2018, en la que se resuelve el recurso formulado por el comprador de dos viviendas en construcción contra la entidad aseguradora de la promoción reclamando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, como consecuencia de haber sido declarada la promotora inmobiliaria en concurso de acreedores y haberse resuelto los contratos de arras suscritos con la misma.

 

 

 

De manera concisa los hechos que se juzgan son los siguientes: en mayo de 2006, un particular suscribe con una promotora inmobiliaria dos contratos de arras para la adquisición de dos viviendas en construcción, entregando a cuenta del precio final de compra la cantidad de 63.622,20 €. Como garantía de la devolución de tales cantidades, se entregaron al comprador dos pólizas de seguro de caución con un capital asegurado de 41.334,59 € y 28.139,56 €, respectivamente.

 

 

 

            En los referidos contratos se recogía que las obras deberían estar finalizadas el día 28 de febrero de 2008, conviniéndose un plazo de seis meses para formalizar la compraventa, esto es, hasta el día 28 de agosto de 2008. La construcción se terminó anticipadamente, el día 12 de septiembre de 2007, concediéndose la cédula de habitabilidad el día 20 de agosto de 2008. Entre estas dos últimas fechas, en mayo de 2008, la promotora inmobiliaria había sido declarada en concurso de acreedores, requiriendo al comprador para formalizar la escritura de compraventa el 5 de marzo de 2009, quien no accedió al otorgamiento.

 

 

 

            Mediante sentencia de 25 de julio de 2011, el Juzgado de lo Mercantil acordó la resolución de los contratos de arras, reconociendo como crédito contra la masa la obligación de la promotora concursada de devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta.

 

 

 

            Tras dicha resolución, el comprador interpuso demanda contra la entidad aseguradora reclamando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta considerando que había acontecido el evento objeto de cobertura: la obligación de la concursada de devolver las cantidades ante la resolución de los contratos. El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda basándose en que quedó acreditado que hubo retraso en la entrega de las viviendas prevista para agosto de 2008. El Juzgado entiende que el plazo era esencial y, por consiguiente, se frustraron las legítimas expectativas del comprador. Sin embargo, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de la compañía aseguradora, justificando su fallo en el hecho de que al rechazar el comprador el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, la posterior resolución de los contratos dentro del concurso de acreedores no queda enmarcada en ninguno de los supuestos cubiertos por las pólizas de seguro de caución.

 

 

 

            El comprador formuló recurso de casación alegando, fundamentalmente, vulneración del art. 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (hoy derogada por la letra a) de la Disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, introducida por el apartado cuatro de la Disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras). Dicho precepto establecía que: expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

 

 

 

            En este sentido, el recurrente manifiesta que es indiscutible que la entrega de la vivienda no se efectuó en el plazo establecido sin que ni en el citado art. 3 de la Ley 57/1968, ni en las pólizas de seguro, se requiera especificar la causa concreta que impide la entrega de las viviendas.

 

 

 

            Sin embargo, el Alto Tribunal en la Sentencia que comentamos, deja sentado, en primer lugar, que la jurisprudencia más reciente a la hora de valorar el incumplimiento pone el acento en que la vivienda esté terminada y en disposición de ser entregada al adquirente, más que en la propia entrega material o instrumental de la misma. Así las cosas, viendo que la promotora inmobiliaria requirió al comprador para escriturar el día 5 de marzo de 2009, es decir, con retraso respecto a las condiciones pactadas en el contrato pero, a su vez, teniendo en cuenta que el comprador no había instado previamente la resolución de los contratos, ni atendido posteriormente el requerimiento del vendedor para escriturar, desestima el recurso del comprador.

 

 

 

            El Tribunal Supremo, haciendo hincapié en la Sentencia 547/2017, de 10 de octubre, resuelve que la entidad aseguradora no debe responder de la mera desatención del vendedor al otorgamiento de la escritura pública (que se retrasó unos meses después de haberse terminado la obra y obtenido la cédula de habitabilidad dentro del plazo previsto para otorgar la escritura) ni del desinterés del comprador en el cumplimiento del contrato (al no atender al posterior requerimiento).

 

 

 

En definitiva, la entidad aseguradora no debe responder de la inactividad de las partes en la entrega cuando ésta es material y jurídicamente posible dentro de los dos años posteriores a la fecha en que debe entregarse la vivienda, en consonancia con el plazo de prescripción de la acción ejercitada frente a la asegurada establecida en el art. 23 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

 

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