Venta de la finca arrendada ¿cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

 

            No es infrecuente en la práctica que el propietario de una finca se plantee vender la misma a un tercero por diferentes razones. Evidentemente, el nuevo adquirente no podrá acceder automáticamente al inmueble ya que la posesión en ese concreto momento la ostenta el arrendatario. Partiendo de esta situación, en el presente comentario queremos dejar claro cuándo se produce la extinción del contrato de arrendamiento que recae sobre la finca recientemente vendida ya que este hito será diferente en función de la fecha de formalización del contrato de arrendamiento.

 

            En primer lugar, vamos a referirnos a los contratos de fecha más reciente, es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con posterioridad al 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, mediante la cual se dio nueva redacción al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, precepto dedicado a la «enajenación de la vivienda arrendada». En este caso, el citado artículo 14 otorga un diferente tratamiento a la extinción contractual dependiendo de si la finca está inscrita o no en el Registro de la Propiedad

 

En el primer supuesto, siempre y cuando el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (que sea un tercero de buena fe, que adquiere a título oneroso y que lo hace de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir el derecho de que se trate), únicamente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento estuviera inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. En caso contrario, el arrendamiento quedaría extinguido con la venta de la vivienda aun cuando no hubiera finalizado el plazo contractualmente pactado. 

 

En cambio, cuando la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo prevenido en el artículo 1571 del Código Civil (esto es, que el comprador puede hacer uso del derecho que se le confiere a terminar el arrendamiento), en cuyo caso, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar en la vivienda durante tres meses desde que el adquirente le notifique su propósito. El arrendatario deberá satisfacer al comprador la renta y demás cantidades que se devenguen durante esos tres meses, si bien podrá exigir al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios que se le ocasionen.

 

            De lo expuesto anteriormente se deduce la importancia y conveniencia, especialmente para el arrendatario, de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

 

            El segundo grupo de contratos de arrendamiento de vivienda son aquellos suscritos antes del 6 de junio de 2013. En estos casos el escenario es diametralmente distinto debido a que el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

 

No obstante, cuando la duración del arrendamiento sea superior a cinco años, el adquirente no estará obligado a respetar el mismo si concurren en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y el contrato se extinguirá cuando transcurran cinco años desde su inicio. En este caso, el vendedor deberá indemnizar al arrendatario con una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que, excediendo del plazo de cinco años, quedase por cumplir. Si las partes hubieran estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente únicamente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

 

            Por último, ¿cuándo se extinguen los arrendamientos para uso distinto del de vivienda? En este caso hay que remitirse al artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo contenido no fue modificado por la la Ley 4/2013, de 4 de junio, el cual dispone que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, a excepción de que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria enunciados anteriormente. Por consiguiente, salvo casos excepcionales, el comprador deberá respetar el arrendamiento hasta la finalización del mismo.

 

            La excepcionalidad a la que nos referimos procede de aquellos supuestos en los que el contrato de arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y el adquirente no tenga constancia alguna en el momento de la transmisión de que la finca está arrendada. Nuevamente se pone de relieve el refuerzo que supone el acceso del contrato de arrendamiento al Registro de la Propiedad, aconsejable principalmente para los arrendamientos de larga duración. 

 

            Para terminar, apuntar únicamente que las partes, dentro del amplio margen que concede la autonomía de la voluntad, han podido estipular en el contrato de arrendamiento que el mismo quede extinguido en el momento en que se produzca la venta del inmueble.

 

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